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11选5顺口溜:是什么在催涨房价?有5个因素连调控都无法控制!


作者: 管理员 来源:曹县房产网 时间:01月07日 20:43 提交:本站
当有人说,房价不是你说降就能降的时候,希望大家不要急于反驳,先看完接下来为大家公布的一项最新研究:房价由哪些部分组成?看完后还认为房价想降就能降的朋友们,欢迎大家留言发表观点。

1、土地成本土地资源不可再生,越来越少,自然也就越来越贵。每次土拍,开发商竞价竞地的激烈程度,就像是只要能拿到地,出再多钱也不在乎。
土地是开发商建设过程中的第一个必备元素,拿地的成本最终必将要算入房价中,据研究显示,开发商的拿地成本约占房价的30%—40%,这笔钱用来购买土地的使用权,缴纳土地出让金。

2、建筑成本拿到地就要开始施工建筑,建筑成本支出包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等成本、人工成本、社区设备成本、绿化维保成本等,整体算下来,又占房价的30%—40%。有的楼盘如果是精装修的话,还要包括更多的室内设备成本,可能要达到总房价的45%左右。

3、税费成本开发商从拿地到建筑施工,到销售,这个过程也是要不断地缴纳相关税费的。主要包括营业税、契税、土地增值税,所得税、印花税等各种税费,加起来大约占房价的12%-15%。由于各个城市的税费标准可能不同,收费起点也会略有不同,所以此数据是保守估计。

4、销售管理成本销售管理成本主要包括销售人员工资,项目管理服务成本,营销策划、广告宣传费用等,该部分费用约占10%—15%。
如果一个项目的操盘能力特别强,楼盘建设销售周期短的话,成本也会相应减少,如果操盘能力太差,拖个三五年,八九年,那么销售成本也会随之增加。随着时间的消耗,成本增加,楼盘的价值也可能会有所损耗。这对开发商是非常不利的,同时,也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。

5、开发商利润除去以上的成本支出,剩下的部分就是开发商的利润了,一般占10%—15%。所以开发商在定房价的时候,根据以上各部分的份额和支出,一个大概的房价就会被制定出了,房价再低,也不能低于自己支出的成本,必须将本金收回来才是定价的底线。
如果想要降房价的话,这五项中,唯一能改变的就是开发商的利润喽。但是,请牢记,企业,是以盈利为最终目的的。


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